Comment rester compétitif en location ?

Il n’y a pas de secret : il faut Rafraichir ou Rénover son bien pour mieux louer

Vous l’aurez remarqué si vous êtes propriétaires depuis plusieurs années, aujourd’hui les logements ne se louent plus aussi vite et aussi facilement qu’il y a quelques années.

La raison?
Un choix élargis d’appartements ou villas proposés à la location grâce à la fois à l’arrivée en masse de nouveaux biens immobiliers sur le marché et à une présence d’expatriés qui s’est tassée depuis 2015, sur le sol vaudois notamment.

De plus, le marché du logement locatif risque d’être touché par la crise du coronavirus :
fermeture de facto des frontières, hausse du chômage et une incertitude généralisée devraient entraîner une baisse de la demande.

Pour les centres villes par contre, la tendance à la ré-urbanisation devrait elle se maintenir et permettre une croissance solide de cette demande. Pour ces derniers, le principal défi reste donc de proposer une offre adéquate.

Que faire alors pour rester compétitif face à la concurrence?
Prenez soin d’entretenir régulièrement votre bien d’investissement, de le rafraîchir également à chaque sortie de locataire, voire de le rénover s’il commence à être désuet et à ne plus correspondre aux critères recherchés par les locataires d’aujourd’hui.

Il n’est pas nécessaire de rénover complètement son appartement: pour certains, un simple rafraîchissement peut suffire. Mais de quoi parle-t-on exactement?

Rénover ou rafraîchir ?

Réaliser une extension, changer entièrement une plomberie défectueuse ou encore remettre à neuf des éléments anciens très dégradés relèvent de la rénovation. Les devis pour la rénovation de l’appartement se multiplient et le budget à prévoir est en conséquence !

Mais quand l’appartement n’a pas besoin de gros travaux pour retrouver son charme, on parle de rafraîchissement : un peu de peinture, un aménagement remanié en profondeur, de nouveaux sanitaires suffisent à rendre un logement plus habitable.

En règle générale, rafraîchir un appartement coûte moins cher que de le rénover ; toutefois, un petit chantier + un petit chantier + encore un autre peuvent finir par faire grimper la note très haut… Demandez des devis pour avoir une idée plus précise de ce à quoi vous devez vous attendre et éventuellement étaler dans le temps ces travaux, en démarrant par le plus urgent, qui n’est pas toujours le moins cher.

Réparer et entretenir régulièrement.

Pour garder un appartement attractif, il faut réparer vite et ne pas hésiter à remplacer les matériaux usagés. Les professionnels de l’immobilier utilisent pour rénover leur parc locatif des « tables de longévité des installations » ou « Tabelles d’amortissement ». Ces documents de référence indiquent la durée vie moyenne des équipements d’un logement locatif.
Par exemple, concernant le revêtement des sols, la durée de vie d’un carrelage est de 30 ans, et 8 ans pour de la peinture des murs de type dispersion. Pour la robinetterie, comptez 20 ans, 10 ans pour l’étanchéité et les joints.

Dans le parc locatif privé, la décoration d’un appartement (murs, sols, plafonds) est à revoir tous les 5 ou 6 ans, le changement de la robinetterie et des sanitaires doit s’effectuer tous les 10 ans.
Au bout de 20 ans, un logement doit avoir été rénové de fond en comble.

Quelle que soit la nature des travaux à entreprendre, il reste à évaluer les différents paramètres qui influent sur l’équilibre financier de l’opération.

Déterminer le juste loyer.

Une fois les travaux achevés, veillez à ce que le nouveau loyer soit en adéquation avec les valeurs locatives du marché dans la région. Attention, modérez vos ambitions, si le loyer est trop élevé, c’est-à-dire au-dessus du marché, vous aurez du mal à trouver preneur. Outre l’état du logement, la qualité de l’immeuble et son standing sont des facteurs qui influeront sur le prix de la location. Des espaces verts entretenus, un ascenseur, un ravalement récent valorisent toujours un logement.

Quels travaux peuvent être pris en compte dans le calcul des loyers?

Seul les améliorations créant des plus-value, un supplément de confort stable aux locataires, un agrandissement de la chose louée peuvent être reportés sur le loyer.
Mais attention, la répercussion sur le loyer se fait selon un calcul précis.

Le bailleur peut répercuter sur le loyer de manière annuelle:

• l’intérêt du capital investi pour les travaux (montant investit x taux hypothecaire de référence auquel s’ajoute 0,5% le tout /2),
• l’amortissement (montant investit / durée de vie)
• et les nouvelles charges d’entretien (intérêt du capital + amortissement le tout x 10%) (art. 14, al. 4 OBLF).

Faîtes appel à un professionnel pour éviter des déconvenues devant une commission de consultation ou un tribunal.

Les travaux d’entretien et de rafraîchissement, soit ceux qui ne font «que» maintenir la valeur de la chose louée sont exclus ; ils peuvent par contre être déductibles des impôts.

Le cas des importantes réparations :
Ce sont des travaux extraordinaires, dépassant manifestement l’entretien courant, qui affectent des partie essentielles de l’immeuble et d’un coût élevé par rapport à l’état locatif.
Les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values.

A lire : Et maintenant, il faut trouver un locataire

Séduire les locataires et conserver son bien en bon état.

Proposer de bonnes conditions de vie à ses futurs locataires est un gage de location rapide et facile. Par ailleurs, un bien impeccable ne suscite presque jamais de discussion sur le prix, ni même de remarques lors de l’état des lieux à l’entrée. Par expérience, j’ai constaté que les locataires étaient plus respectueux d’un logement net et propre.

Pour que le bien se loue dans de bonnes conditions, il doit non seulement être propre mais aussi proposer des « petits » détails dont les locataires sont friands, comme une cuisine bien aménagée et contemporaine, des rangements (placards, étagères, etc.), et un mobilier complet et récent de salle de bains (pare-douche, porte-serviettes, patères, armoire de rangement, éclairage suffisant, etc.).
Le bon agencement d’une salle de bains ou d’une cuisine adéquatement aménagées influence beaucoup le choix des locataires qui sont souvent prêts à payer un peu plus cher pour bénéficier de ce genre d’avantages auxquels ils tiennent plus particulièrement.

Installé dans un logement agréable à vivre, le locataire devrait, en principe, y rester plus longtemps.
Ce détail est important car la stabilité des occupants contribue à améliorer la rentabilité locative.

Enfin, entretenir régulièrement un bien immobilier permet de préserver la valeur de son patrimoine. En cas de revente, votre bien immobilier n’aura aucun mal à plaire aux acheteurs et à se vendre à un prix optimal.

Vous oublierez alors les piquantes factures de travaux.

NB : Trouver un locataire, c’est aussi avoir toute confiance dans le bien qu’on va lui proposer.

Si  vous connaissez quelqu’un qui s’épuise à trouver un locataire, parlez-lui de mes services, partagez mes coordonnées, même pour un simple conseil : +41 79 815 39 44.